法经济学研究方法之探析

                           ----以小产权房问题探究为例

                         主持人：黄学里

                        第一部分 理论探讨

所谓法经济学，即用经济学的概念与方法去研究法律问题的一门学科，主张任何法律的制定和执行都要有利于资源配置的效益并促使其最大化。它是以传统的微观经济学理论为前提，以科斯的交易成本理论为指导，以波斯纳的经济效益观及对法律的系统的经济分析为操作模式的理论体系。

法经济学从经济学的角度来研究法律，从而提供了一种公认的有重大价值的法学研究方法，因此法经济学也成了一个新兴的法理学流派。在此之前，比较引人注目的是分析法学派、社会法学派和自然法学派这三大主流法学派。但自从法经济学诞生后，三大主流法学派鼎立的局面逐渐被打破。法经济学说因其理论体系不断完善、方法之独特、视角之新颖和实际的运用价值，在西方当代法理学界的地位日益提高，影响不断扩大，大有要与三大主流法学派相抗衡，形成四强并立新格局的趋势。

近年来，应该说法经济学在我国法学理论界的研究语域已经建立起来，法经济学的研究也获得了长足的发展。然而，我们也应该看到，当前我国法经济学研究后劲严重不足，最为突出的就是法经济学研究方法的缺陷，主要表现在以下几个方面：

1、研究方法单一，局限于成本效益、交易成本等方法，缺少开阔的视野。

2、注重规范分析，缺少实证分析。

3、本土化研究较少，大多仅限于对国外理论的直接借鉴。

面对这些局限性，我们应如何予以完善呢？

                        第二部分 实证分析

近年来，随着我国产权改制的不断深入，党和国家建设社会主新农村方略的提出，城市与农村规划日益受到人们的重视。小产权房以其低廉的价格逐渐进入人们的视野，其热销也引起了社会的广泛关注。尤其是随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台，小产权房开始频频出现在公众的视野之中。在现有社会体制下，如何对待小产权房问题已然成为了学界讨论的热点。关于其是否合法，该不该合法及它的存在能否平抑房价的争论一直没有停止过。持反对意见者认为，小产权房是不能买卖的，其不具有进行合法交易的资格且不受法律保护，因此它的违法性是勿容置疑的；但赞成者却认为，小产权房是一场土地和房屋供应的革命。它打破了政府垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落，它也是农民“自我城市化”的一场革命。从法经济学的视角，在现有的体制环境内就小产权房的合法性问题应做出何种解答呢？如何就小产权房问题做出合理合法的利益重构尝试呢？

应该说我们对小产权房问题的每一个分析视域，都为法经济学的研究方法拓展了一个角度。也希望大家能够踊跃讨论，就小产权房问题从不同的视角折射出你们独有的睿智。

为了便于大家准备,特提供以下角度供大家参考:

1、以供给与需求的基本原理视角(如何实现小产权房市场供给平衡)

2、成本效益理论视角（小产权房规制的立法选择）

3、竞争市场理论(房地产市场开发过程的信息垄断问题)

4、博弈论（小产权房产生诱因分析）

5、产权论（小产权房产权风险分析）

以上视角仅供参考，大家大可不必局限于此。仁者见仁，智者见智。 

{背景知识一}：

房屋产权即房屋所有权，是指对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，从概念上本无大小之分。所谓的“大”与“小”，只是在我国的特殊背景下形成的一种约定俗成的定义罢了，不同的情况下对“大产权”和“小产权”有不同解释。第一种解释：发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”。这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的产权要大，购房人的产权相对较小。第二种解释：“小产权”即乡产权，指在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房屋，只属于该农村的集体所有者，其他任何人都不能购买，并由乡镇政府颁发产权证书。购房者需注意的是由乡镇政府颁发证书的房产实际上没有真正的产权，这种房产没有国家依法颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时需补缴土地出让金的叫“小产权”。按照这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是小产权房。

{背景知识二}: 

     1、小产权房的违法性分析

    前不久建设部发出风险提示：城市居民不要购买在集体土地开发修建的住房。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。其后不久，国务院新闻办的新闻发布会上就有关小产权房问题指出，根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地；二是农村公共设施的用地；三是农村兴办的村办企业或者联营企业；四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。在现行法律框架内，农村集体土地不能直接上市，它进入市场的渠道只有一个——国家征收，即国家将农村集体土地征收为国有之后，再向市场供应。征收土地时，按照被征收土地的原用途给予补偿，农民无法分享土地进入市场后的增值收益。在这样的利益格局中，城乡二元难以化解，实现城乡统筹和城市反哺农村，更是难上加难。中央高层高度重视在城市化进程中保护农民的土地权利。2004年国务院在深化改革严格土地管理的决定中要求：“被征地农民生活水平不因征地而降低”，“征地补偿做到同地同价”，“对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股”。由此可见小产权房的违法性主要表现在：

      第一，其用地违法。小产权房不是空中楼阁，凡房屋都是建在土地之上，但小产权房用地性质是集体土地使用权，而根据土地用途管制的要求，集体土地使用权上的建设用地：①乡镇企业用地；②乡(镇)村公共设施、公益事业建设；③农村村民一户只能拥有一处的宅基地；④符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。除此，不允许再有其它建设用地，小产权房的违法原点就在于此。从城市房地产管理的角度讲，房地产开发是指在依法取得的出让的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这样，在集体土地上进行房地产开发建设，缺乏法律依据。

     第二，其建设违法。根据《建筑法》的要求，从事任何建筑活动，从施工许可到验收备案，都要纳入国家建筑行业行政主管部门的监管之下，但小产权房的建设，成了行政监控的盲点。根据《规划法》的要求，在城市规划区内从事任何建筑活动，都要经过规划许可，小产权房的建设，却无任何规划可言。

     第三，其交易违法。由于小产权房本身的违法性，其本身就不应当是合法的交易的标的物。买卖双方对小产权房的交易合同，由于违反法律的强行性规定，根据《合同法》的规定，其合同自始无效。设若买卖双方发生争议，诉至法院，法院只能宣告合同无效。合同无效的法律后果是：没有履行的，不再履行；已经履行的，双方返还。

   2、小产权房的合理性论述

    住房作为一种准公共产品，其供给应满足人们最基本的住房需求。而我国的现状是房价居高不下，大量的城市居民居无定所，而住房的准公共产品性没有得到彰显。正在热销的小产权房，是人们面对现有房地产市场中高房价的一次次无奈选择，或者说是人们的自发“创新”。而且，在明知这些选择或“创新”存在诸多政策风险和市场风险的前提下，如此多的人依然“铤而走险”，这不得不令政府主管部门反思小产权房的合理性。就我国现行法律以及经济状况的角度而言，小产权房的合理性主要体现在以下几个方面：

    第一，集体土地的所有权人有权正当地行使自己的物权。作为集体土地所有权人，有义务因为公共利益的需要，被政府将土地征收。但除此之外，应当有权决定土地的用途，比如，盖房比种地划算，当然选择盖房。并且，就我国现行立法而言，土地征收制度仍存在诸多的不完善，譬如：土地征用土地目的不明确；土地征用补偿过低；征用土地的权力滥用等等。因此，小产权房的动因，似乎可以归结为集体土地所有权人消极抵御现行集体土地使用制度的萌芽。

    第二，更合理、集约的使用土地。随着农村经济的发展和农民可支配收入的增加，一方面，农民生活水平的大幅度提高，产生了更高层次的住房需求。另一方面面对城市有限的土地，以及城市人口与农村人口财产的立体化，对于土地的需求更为紧张，特别是有限的城市土地。因此，我国城市土地的利用现状要求我们更为合理的使用土地。小产权房作为一种集约性的土地利用方式，克服了农村对于宅基地的粗放性利用的缺陷。因此，通过小产权房的建设，更多的解决城市无房户问题，这也是我国土地使用制度设计的应有之义。

    第三，高房价的逼迫。市场经济的基点是：人是经济人。个人是个人最好的法官，个人能有充分的理性来决定自己的行为。面对城市里的高房价，买不起房的人只好向城市郊区扩展。因此，小产权房的出现解决了许多人的无房之痛，抚平了许多人的难言之隐。